En samfällighetsförening är en juridisk person som bildas för att förvalta en samfällighet, till exempel en gemensamhetsanläggning. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som ägs och används gemensamt av flera fastigheter. När en gemensamhetsanläggning ska bildas sker det genom en lantmäteriförrättning där ett anläggningsbeslut (se nedan) fattas. Därefter bildas samfällighetsföreningen vid ett sammanträde där stadgar antas och en styrelse väljs. Föreningen registreras sedan hos Lantmäteriet.
Anläggningsbeslut
Ett anläggningsbeslut är ett juridiskt bindande beslut som Lantmäteriet fattar vid en anläggningsförrättning. Det bildar och reglerar en gemensamhetsanläggning – till exempel gemensamma vägar, vattenförsörjning, skötsel av mark- och grönområdet eller bryggor och hamnanläggningar – för flera fastigheter. Anläggningsbeslutet visar vad som ingår, vilka fastigheter som delar på ansvaret och hur kostnaderna ska fördelas.
Om en samfällighetsförening vill utöka eller förändra sin verksamhet eller sina anläggningar, måste Lantmäteriet göra en omförrättning för att ändra anläggningsbeslutet.
En samfällighetsförening får endast bedriva verksamhet inom de ändamål som anges i anläggningsbeslutet. Föreningen får alltså inte använda medlemmarnas pengar till saker som ligger utanför det gemensamma och fastställda anläggningsbeslutet.
Vilka är medlemmar i en samfällighetsförening
Delägare och medlemmar i en samfällighetsförening är de fastigheter som finns beskrivna i Lantmäteriets beslut. Fastighetsägarna företräder sina fastigheter och utövar medlemskapet i samfällighetsföreningen.
Medlemskapet är alltså kopplat till själva fastigheten, inte till dig som person. Om du säljer ditt hus blir den nya ägaren automatiskt medlem när äganderätten övergår.
En medlem kan inte välja att gå ur föreningen för att till exempel slippa betala de årliga utdebiteringar som samfällighetsföreningens årsmöte beslutat.
Hur styrs en samfällighetsförening
Övergripande styrs en samfällighetsförening av:
- Lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL)
- Lagen om ekonomiska föreningar (i de delar som samfällighetslagen hänvisar till)
- Andra relevanta lagar och förordningar (till exempel skattelag, arbetsmiljölag, bokföringslag samt dataskyddsförordningen (GDPR), om personuppgifter hanteras)
- Lantmäteriets anläggningsbeslut
- Föreningens egna stadgar
En samfällighetsförenings löpande verksamhet styrs av:
Föreningsstämma: Föreningsstämman, som ofta kallas stämma, årsstämma eller årsmöte, när det gäller den ordinarie stämman, är föreningens högsta beslutande organ.
På föreningsstämman, dit alla medlemmar kallas, fattas de beslut som enligt lag eller föreningens stadgar ska beslutas av medlemmarna. Det är på föreningsstämman som medlemmarna har möjlighet att utöva sin beslutanderätt i gemensamma frågor som hör till föreningens verksamhet.
Där behandlas bland annat vad som behöver göras, hur mycket medlemmarna ska betala för drift och förvaltning genom uttaxeringar (i enlighet med utgifts- och inkomststaten), vilka investeringar som ska göras, motioner samt vilka som ska utgöra styrelse och vara revisorer.
Styrelsen: Föreningsstämman väljer en styrelse. Se nedan angående styrelsens ansvar.
Varken föreningsstämma eller styrelse får fatta beslut som strider mot gällande lagar, regler, förordningar, stadgar eller anläggningsbeslut.
Hur finansieras en samfällighetsförening?
Alla fastigheter i en samfällighetsförening måste vara med och dela på föreningens utgifter i enlighet med de andelstal som är fastställda i Lantmäteriets anläggningsbeslut.
Styrelsen lägger varje år, till föreningsstämman, fram en budget, en så kallad utgifts- och inkomststat som visar föreningens utgifter och inkomster. Föreningsstämman beslutar därefter om utgifts- och inkomststaten samt om de belopp som ska uttaxeras d.v.s. vilket belopp varje fastighet ska betala samt när det ska betalas. Vad varje enskild fastighet ska betala framgår av en debiteringslängd.
Styrelsens ansvar
Styrelsens ansvar i en samfällighetsförening är att förvalta och sköta föreningens gemensamma angelägenheter.
Här är de viktigaste ansvarsområdena:
Ansvar för förvaltning av samfälligheten
Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen i samfälligheten, till exempel:
- Drift och underhåll av de gemensamma anläggningarna (t.ex. vägar, vattensystem, mark och bryggor)
- Inköp av tjänster (t.ex. snöröjning, gräsklippning, underhåll och reparationer)
- Ekonomisk förvaltning (t.ex. budget, bokföring, fakturering av årsavgifter)
Ansvar att verkställa föreningsstämmans beslut
Styrelsen har ansvar för att genomföra de beslut som föreningsstämman fattar, t.ex.:
- Investeringar i anläggningarna
- Uttaxering och ändringar av uttaxering
- Regler för användning av gemensamma utrymmen
Ekonomiskt ansvar
Styrelsen ska:
- Upprätta budgets och inkomst- och utgiftsstat
- Ansvara för bokföring och ekonomisk redovisning
- Förvalta föreningens tillgångar ansvarsfullt
- Säkerställa att avgifter tas ut enligt stadgar och beslut
- Ha kontroll på föreningens kapital, skulder, avtal och ekonomiska åtaganden
Ansvar för kallelse och förberedelse av föreningsstämma
Styrelsen kallar medlemmarna till föreningsstämma (och eventuella extra stämmor), samt förbereder:
- Dagordning (inklusive utgifts- och inkomststat samt debiteringslängd)
- Förvaltningsberättelse
- Ekonomisk redovisning
- Förslag till beslut
Ansvar för att leda föreningens arbete
Styrelsen ska se till att föreningen fungerar som organisation:
- Fördela ansvar mellan ledamöter (ordförande, sekreterare, kassör m.m.)
- Hålla regelbundna styrelsemöten
- Dokumentera beslut och åtgärder (protokoll)
Ansvar för att lagar och regler följs
Se ovan ” Hur styrs en samfällighetsförening”
Ansvar mot medlemmarna
Förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa, och varje medlems enskilda intressen ska beaktas i skälig omfattning.
Om en styrelse i en samfällighetsförening använder föreningens pengar till något som inte omfattas av anläggningsbeslutet (den lantmäteriförrättning som bildade samfälligheten) kan det få både juridiska och ekonomiska konsekvenser.
Styrelsens skadeståndsansvar
Styrelseledamöter kan bli skadeståndsskyldiga om de genom uppsåt eller oaktsamhet orsakar skada för föreningen, en medlem eller någon annan.
Om pengar används felaktigt kan ledamöterna bli tvungna att ersätta beloppet till föreningen.